วันพุธ ที่ 13 ธันวาคม พ.ศ. 2560 10:28 น.

อสังหา

ศูนย์วิจัยศุภาลัยคาดการณ์ ปีหน้าควรจะเป็นตลาดของผู้ซื้อ

วันจันทร์ ที่ 20 พฤศจิกายน พ.ศ. 2560, 11.41 น.

ศูนย์วิจัยศุภาลัยคาดการณ์

ปีหน้าควรจะเป็นตลาดของผู้ซื้อ

 

ดร.ประศาสน์ ตั้งมติธรรม กรรมการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ในฐานนะกำกับดูแล ศูนย์วิจัยศุภาลัย กล่าวว่า ถ้าหากมองไปที่อุปทานของปี 2560 แล้ว อาจกล่าวได้ว่า จำนวนที่อยู่อาศัยใหม่ ที่ออกเสนอขายในตลาดถือได้ว่าคงที่ ไม่ได้เปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ ไม่ว่าจะมองโดยภาพรวมของที่อยู่อาศัยทุกประเภทหรือแต่ละประเภท หรือ จำนวนที่อยู่อาศัยโดยรวมทั้งหมด (จำนวนที่อยู่อาศัย เสนอขายใหม่บวกจำนวนที่อยู่อาศัยคงค้างจากปีที่แล้ว) หลังจากที่เพิ่มอย่างต่อเนื่องมาไม่น้อยกว่า 5 ปีแล้ว

 

เหตุผลที่น่าจะสันนิษฐานได้คือ ที่ดินดิบที่จะใช้ในการพัฒนาโครงการให้ขายได้ในราคาตลาดปัจจุบัน หาได้ยากมาก  ระดับสูงของศุภาลัยเชื่อเช่นนั้น จากสิ่งที่ประสบมาทั้งปี และเชื่อว่าระดับสูงของบริษัทสำคัญๆ ก็คงมีความรู้สึกที่ไม่แตกต่างกัน

 

เมื่อมองไปที่จำนวนที่อยู่อาศัยที่ขายได้ใหม่ในปี 2560 แล้ว จะเห็นว่าลดลงจากจำนวนโดยรวม 90,000- 100,000 หน่วยในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา เหลือประมาณ 80,000 หน่วยเท่านั้น ซึ่งเป็นจำนวนที่เท่ากับปี 2554 ที่มีน้ำท่วมครั้งใหญ่ อันควรจะถือว่าเป็นปัจจัยลบ ที่เป็นกรณีพิเศษ

 

เหตุผลที่น่าจะสันนิฐานได้มีอยู่ 2 ประการคือ ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้นเร็วกว่าอำนาจซื้อของผู้บริโภค ประการหนึ่ง และผู้บริโภคมาถึงขีดจำกัดที่ซื้อที่อยู่อาศัยจนเต็มตามจำนวนที่ต้องการแล้วอีกประการหนึ่ง

 

เมื่อดูแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยโดยรวมแล้ว จะพบว่าในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา ที่อยู่อาศัยมีราคาสูงขึ้นเฉลี่ย ปีละ 5% ในขณะที่ จีดีพี มีอัตราการขยายตัวที่ต่ำกว่านั้น สำหรับรายได้ของผู้มีรายได้ปานกลางลงมา แม้ว่าจะไม่มีตัวเลข แต่ก็น่าจะเชื่อได้ว่ามีอัตราต่ำกว่านั้นแน่นอน ส่วนสถิติของจำนวนครัวเรือนที่เพิ่มขึ้น อันเป็นตัวชี้ความต้องการ ที่อยู่อาศัยนั้น มีจำนวนเพิ่มขึ้น 1,100,000 ครัวเรือน  ในช่วงปี 2543-2553 หรือเฉลี่ย 100,000 ครัวเรือนต่อปี แต่เมื่อไปเทียบกับที่อยู่อาศัยใหม่ที่มีการซื้อในช่วงเดียวกันแล้วจะพบว่า มีจำนวนเพียงประมาณ 60,000 หน่วย เมื่อย้อนกลับไปดูจำนวนที่อยู่อาศัยใหม่ที่ขายในช่วง 5 ปี ของปี 2555-2559 แล้ว มีค่าเฉลี่ยที่ปีละ 105,000 หน่วย ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าจะบอกได้ว่า การซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ของผู้บริโภคในช่วงกว่า 5 ปีที่ผ่านมา สูงเกินไปกว่าระดับความต้องการตามปัจจัยพื้นฐาน ดังนั้น จำนวนที่อยู่อาศัยใหม่ที่ขายได้ลดลงในระดับที่ถือเป็นเกณฑ์ต่ำในรอบกว่า 5 ปี น่าจะเป็นการปรับตัวเข้าสู่ปัจจัยพื้นฐาน

 

อย่างไรก็ตาม เศรษฐกิจโดยรวมน่าจะยังคงมีแนวโน้มขยายตัวต่อไปในระดับ 3-4% ต่อปี นี่เป็นปัจจัยที่ยังพอทำให้อุ่นใจได้ว่า กำลังซื้อของผู้บริโภคไม่น่าจะมีการลดอย่างฮวบฮาบ จนกระทบต่ออุปสงค์ของที่อยู่อาศัยในระดับปีละประมาณ 80,000 หน่วย  ส่วนภาวะของอุปทานที่ดินดิบในช่วงปีกว่าๆ ที่ผ่านมา อันเป็นวัตถุดิบของที่อยู่อาศัยใหม่ในปีหน้าไม่น่าจะเกินไปกว่าในปี 2560 แต่มีโอกาสลดลงได้

 

เมื่อมองลงไปในรายละเอียดของที่อยู่อาศัยแต่ละประเภทแล้ว จะพบว่าบ้านเดี่ยวเป็นที่อยู่อาศัย ประเภทที่ไม่มีอนาคตเลย ทั้งนี้เพราะว่า แนวโน้มจำนวนที่อยู่อาศัยโดยรวมที่ออกเสนอขายในตลาด และจำนวน ที่อยู่อาศัยใหม่ที่ขายได้ ลดลงอย่างช้าๆ มาเกือบ 10 ปีแล้ว แต่ว่าแนวโน้มของจำนวนที่ขายได้จะลดลงเร็วกว่าจำนวนที่เสนอขายรวม การที่รัฐบาลไม่มีโครงการก่อสร้างทางด่วนสายใหญ่ๆ ยาวๆ เลย ในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา ถือเป็นปัจจัยลบอย่างยิ่งต่ออุปทานของที่ดินดิบ ที่จะใช้ทำโครงการบ้านเดี่ยว แหล่งหรือบริเวณโครงการบ้านเดี่ยว ขนาดใหญ่ ที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน ได้แก่ ที่ดินฝั่งด้านในของโครงการวงแหวนรอบนอกตะวันออก และทิศใต้ การเปิดแหล่งอุปทานที่ดินดิบจะต้องมาจากการต่อทางด่วนออกไป เช่น สายสระบุรี สายอุดรรัถยา และสายธนบุรีปากท่อ สิ่งนี้ถือเป็นความบกพร่องทางปัญญาอันสำคัญของทุกรัฐบาลที่ผ่านมาในอดีต

 

สำหรับอุปทานของทาวน์เฮ้าส์นั้นถือได้ว่ายังไม่มีแนวโน้มที่น่าเป็นห่วง เช่นเดียวกับบ้านเดี่ยวทาวน์เฮ้าส์เป็นสินค้าที่เริ่มเข้ามาทดแทนบ้านเดี่ยว ที่มีราคาสูงขึ้นตามลำดับมาเกือบๆ 10 ปีแล้ว แต่ว่าในอนาคตต่อแต่นี้ไป ทาวน์เฮ้าส์ก็ไม่อาจเป็นที่พึ่งได้ ด้วยเหตุที่ราคาก็สูงขึ้นอย่างรวดเร็วเช่นเดียวกันในช่วง 5 ปี ที่ผ่านมา ที่อยู่อาศัยแบบอาคารชุด กลายมาเป็นรูปแบบที่อยู่อาศัยที่สำคัญที่สุด ทั้งๆ ที่ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ และอาคารชุด มีสัดส่วนที่เท่ากันเลยในปี 2553 ดังนั้นการเปิดพื้นที่เพื่อเป็นแหล่งที่ดินดิบในการพัฒนาโครงการให้มีราคาต่ำกว่า จึงถือว่ามีความสำคัญอย่างยิ่งต่อนโยบายการช่วยเหลือประชาชนให้มีที่อยู่อาศัยของตนเองไม่ใช่การขายที่อยู่อาศัยราคาถูกที่รัฐบาลขายขาดทุนให้แก่ประชาชน เพราะว่ารัฐบาลมีขีดความสามารถจำกัดในการทำเช่นนั้น

 

ทั้งนี้ ประเด็นสำคัญที่จะต้องพิจารณาเกี่ยวกับภาวะตลาดที่อยู่อาศัยคือ อัตราการขายได้ของที่อยู่อาศัย ซึ่งก็คือ จำนวนที่ขายได้หารด้วยจำนวนที่ออกเสนอขายทั้งหมดในตลาดในปีนั้นๆ ในปี 2560 นี้ ความต้องการที่อยู่อาศัยลดลงด้วยความอิ่มตัวของอุปสงค์ ในขณะที่อุปทานไม่ได้ลดลง ภาวะนี้ย่อมนำไปสู่อัตราการขายที่ลดลงจากประมาณ 36% ในปี 2559 เหลือประมาณ 26%ในปี 2560 นี้ อัตราการขายนี้ อาจแปรผันตามความต้องการตลาดก็จริง แต่ในบางปีที่อุปทานมีมาก อัตราการขายก็อาจสูงขึ้นได้เช่นเดียวกัน ทั้งนี้ก็ด้วยความพยายามผลักดันของผู้ประกอบการที่มีความจำเป็นจะต้องเสนอขายสินค้าให้แก่ผู้บริโภคให้มากที่สุด ทั้งในเชิงของ Packaging ลักษณะสินค้า และการส่งเสริมการขาย ซึ่งในทางเศรษฐศาสตร์ เรียกว่า Supply creates its own demand บางท่านอาจจะโต้แย้งว่า ความต้องการผู้บริโภคจะต้องมีอยู่แล้วจึงจะเกิดการซื้อขายขึ้น นั่นก็เป็นสิ่งที่ไม่อาจปฏิเสธได้ แต่ประเด็นสำคัญอยู่ที่ว่า แม้ว่าผู้บริโภคจะมีความต้องการอยู่แล้วแต่ผู้ประกอบการจะต้องขุดค้นให้พบเจอว่าอะไรคือความต้องการ และทำสินค้านั้นให้ตรงกับความต้องการมากที่สุด ในที่สุดแล้วราคากับปริมาณที่เกิดขึ้นในตลาดไม่ใช่เกิดจากปฏิสัมพันธ์ของอุปสงค์กับอุปทานที่เกิดขึ้นในเวลาเดียวกันหรอกหรือ?

 

ดังนั้น อาจสรุปได้ว่า ความต้องการที่อยู่อาศัยในปี 2561 ควรจะอยู่ที่ 80,000 หน่วย ด้วยภาวะตลาดที่ผู้บริโภคเริ่มกลับเข้าสู่ปัจจัยพื้นฐาน และการสนับสนุนของความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ ที่ทำให้ความต้องการของตลาดยังไม่ถึงกับมี Clash เกิดขึ้น อีกทั้งอัตราการขายที่ไม่ต่ำกว่า 25% ต่อปี ก็ไม่ถือว่าเป็นภาวะที่จะทำให้ผู้ประกอบการเกิดความเสียหายขึ้น หรือกลายเป็นภาวะ oversupply แต่ด้วยภาวะอุปทานที่มีโอกาสลดลงไม่มาก ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2561 จึงควรจะเป็นตลาดของผู้ซื้อ

หน้าแรก » อสังหา