รศ.พัชรา พัชราวนิช  คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์   เขียนบทความเรื่อง ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562  โดยกล่าวว่า   ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะจัดเก็บทุกปี เริ่มใช้วันที่ 1 มกราคม 2563 มาแทนภาษีโรงเรือนและที่ดิน และภาษีบำรุงท้องที่ (คือคนที่เคยเสียภาษีโรงเรือนและที่ดิน และภาษีบำรุงท้องที่นั้น ตั้งแต่ปี 2563 จะไม่ต้องเสียภาษีเหล่านี้ แต่จะเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแทน) เรามาทำความรู้จักกับพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 เพื่อความเข้าใจสามารถแบ่งภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างออกเป็น 3 ส่วนหลักๆ คือ

       

 1. ฐานภาษี คือ จำนวนเงินที่ใช้เป็นฐานในการคำนวณภาษี เกิดจาก มูลค่าที่ดินรวมกับสิ่งปลูกสร้าง ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจากกรมธนารักษ์ โดยสามารถค้นหาราคาที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง และอาคารชุด จากเว็บไซต์ http://property.treasury.go.th/pvmwebsite/ ซึ่งจะแยกราคาตามประเภทและจังหวัด

       

2. ผู้เสียภาษี คือ เจ้าของที่ดิน เจ้าของสิ่งปลูกสร้าง เจ้าของห้องชุด หรือผู้ครอบครองทรัพย์สินหรือทำประโยชน์ในทรัพย์สิน (ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง) ของรัฐ  ณ.วันที่ 1 มกราคมของปีใด ต้องสียภาษี ณ.ปีนั้น

           

3. ผู้จัดเก็บภาษี คือ เทศบาล, องค์การบริหารส่วนตำบล (อบต), กรุงเทพฯ, เมืองพัทยา

 

 

การคำนวณภาษีเพื่อหาจำนวนภาษีที่ต้องจ่าย

 

         

จำนวนภาษี (บาท) = { (มูลค่าที่ดิน + (มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง – ค่าเสื่อมราคา)) – มูลค่าที่ได้รับยกเว้น} x อัตราภาษี

       

มูลค่าที่ดิน (บาท) = ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินจากกรมธนารักษ์ (บาทต่อตร.วา) x พื้นที่ที่ดิน (ตร.วา)         

         

อัตราภาษีแบ่งออกเป็น 3 ประเภท ตามการใช้ประโยชน์ ณ.ปัจจุบัน โดยอัตราภาษี 2 ปีแรก (2563 – 2564) มีดังนี้

         

1. เกษตรกรรม ฐานภาษีเริ่มต้น 0 – 75 ล้านบาท อัตราภาษีร้อยละ 0.01% (ภาษี ล้านละ 100 บาท)        

2. บ้านพักอาศัย ฐานภาษีเริ่มต้น 0 – 50 ล้านบาท อัตราภาษีร้อยละ 0.02% (ภาษี ล้านละ 200 บาท)         

3. ใช้ประโยชน์อื่นนอกจากเกษตรและที่อยู่อาศัย ฐานภาษีเริ่มต้น 0 – 50 ล้านบาท อัตราภาษีร้อยละ 0.3% (ภาษี ล้านละ 3,000 บาท)         

4. ที่รกร้างว่างเปล่า ฐานภาษีเริ่มต้น 0 – 50 ล้านบาท อัตราภาษีร้อยละ 0.3% (ภาษี ล้านละ 3,000 บาท)

 

ข้อยกเว้น

 

       

1. เจ้าของเป็นบุคคลธรรมดาใช้ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อเกษตรกรรมได้รับยกเว้นภาษี ในปี 2563 – 2565 หลังจากนั้น ได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าฐานภาษีรวมกันไม่เกิน 50 ล้านบาทต่อเขตองค์กรปกครองท้องถิ่นหนึ่ง (ม.40, ม.96)       

2. เจ้าของเป็นบุคคลธรรมดาใช้ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นที่อยู่อาศัย และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายทะเบียนราษฎร์ ในวันที่ 1 มกราคมของปีนั้น ได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าฐานภาษีรวมกันไม่เกิน 50 ล้านบาท (ม.41)          

3. เจ้าของเป็นบุคคลธรรมดาใช้สิ่งปลูกสร้างเป็นที่อยู่อาศัย แต่ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายทะเบียนราษฎร์ ในวันที่ 1 มกราคมของปีนั้น ได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าฐานภาษีรวมกันไม่เกิน 10 ล้านบาท(ม.41)

 

ตัวอย่าง นายสมชาย เป็นเจ้าของที่ดินอยู่จังหวัดสุพรรณบุรี 2 ไร่ 2 งาน แบ่งเป็นทำการเกษตร 2 ไร่ บ้านเดี่ยวอยู่อาศัย (มีชื่อนายสมชายในทะเบียนบ้าน) บ้านประเภทตึกพื้นที่ดิน 2 งาน มีพื้นที่ก่อสร้าง 120 ตร.ม. บ้านสร้างมาแล้ว 10 ปี  เมื่อตรวจสอบราคาประเมินจากเว็บไซด์กรมธนารักษ์แล้วพบว่าราคาประเมินที่ดินตร.วาละ 2,000 บาท ราคาประเมินสิ่งปลูกสร้างตร.ม.ละ 6,600 บาท ค่าเสื่อมราคาประเภทตึกอายุ 10 ปีคิดร้อยละ 10

 

                   

เกษตร; มูลค่าที่ดิน = 800 (ตร.วา) x 2,000 (ต่อตร.วา) = 1,600,000 บาท

ภาษีที่ดินด้านเกษตร = 1,600,000 x 0.01% (เกษตรกรรม) = 160 บาท

นายสมชายเป็นบุคคลธรรมดาใช้ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ได้รับยกเว้นภาษีในปี 2563 – 2565

 

             

บ้านอยู่อาศัย; มูลค่าที่ดิน = 200 (ตร.วา) x 2,000 (ต่อตร.วา) =   400,000 บาท  มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง = 120 (ตร.ม.) x 6,600 (ต่อตร.ม.) =  792,000 บาท

ค่าเสื่อมราคาตึก 10 ปี =   792,000 x 10 % =    79,200 บาท

             

มูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง = 400,000 + (792,000 – 79,200) = 1,112,800 บาท

ภาษีด้านที่อยู่ศัย = 1,112,800  x 0.02% (ที่อยู่อาศัย) =       222.56 บาท

นายสมชายเป็นบุคคลธรรมดาใช้ที่ดินและบ้านอยู่อาศัย มีชื่อในทะเบียนบ้าน มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาทได้รับยกเว้นภาษี

           

จากตัวอย่างจะเห็นได้ว่านายสมชายไม่ต้องเสียภาษีเนื่องจากนายสมชายเป็นบุคคลธรรมดา ใช้ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมและที่อยู่อาศัยจึงได้รับยกเว้น จะเห็นได้ว่าเมื่อเราลองคิดภาษีที่จะต้องเสียแล้วนั้น ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไม่ได้น่ากลัวอย่างที่คิดเลย

 

“ รู้ลึก รู้จริง เรื่องอสังหาริมทรัพย์ ”โครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ เปิดรับสมัครผู้จบปริญญาตรีทุกสาขา เข้าศึกษาต่อระดับปริญญาโท   โครงการปริญญาโทธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รุ่นที่ 20  ตั้งแต่วันนี้ ถึงวันที่ 31 มีนาคม 2563