เจแอลแอลฟันธง อสังหาฯ เชิงพาณิชย์ไทยปี 2569 ปัจจัยพื้นฐานยังแข็งแกร่ง

เจแอลแอลฟันธง อสังหาฯ เชิงพาณิชย์ไทยปี 2569 ปัจจัยพื้นฐานยังแข็งแกร่ง ตลาดพร้อมปรับตัวและเข้าสู่ภาวะคัดเลือกมากขึ้น ดีมานด์กระจุกตัวในกลุ่มธุรกิจโรงแรม ดาต้าเซ็นเตอร์ อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ รวมถึงสำนักงานและค้าปลีกคุณภาพสูง ขณะที่นักลงทุนและผู้เช่าปรับกลยุทธ์รับบริบทตลาดใหม่

เจแอลแอล ประเทศไทย (NYSE: JLL) บริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 จะเข้าสู่ช่วงที่มีการคัดเลือกมากขึ้นและมีความแตกต่างเชิงโครงสร้างที่ชัดเจนขึ้น หลังนักลงทุน ผู้พัฒนาโครงการ และผู้เช่าปรับตัวตามปัจจัยขับเคลื่อนอุปสงค์ที่เปลี่ยนไป วินัยด้านเงินทุนที่เข้มงวดขึ้น และรูปแบบการใช้พื้นที่ที่เปลี่ยนไปในแต่ละภาคธุรกิจ โดยเจแอลแอล ประเทศไทยมองว่า โอกาสการเติบโตยังมีอยู่ แต่จะเด่นชัดในสินทรัพย์ที่สอดคล้องกับเมกะเทรนด์ระยะยาวและความต้องการของผู้เช่าและนักลงทุนที่เปลี่ยนไป

การฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวและการลงทุนโรงแรม

ธุรกิจโรงแรมของไทยยังคงแสดงให้เห็นถึงความยืดหยุ่น แม้เผชิญการแข่งขันที่รุนแรงจากประเทศเพื่อนบ้านและการฟื้นตัวที่ช้ากว่าที่คาดของนักท่องเที่ยวจากจีนแผ่นดินใหญ่ โดยคาดว่าจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติจะอยู่ที่ 35.5 ล้านคนในปี 2569 เติบโต 8% จาก 32.9 ล้านคนในปี 2568 แม้นักท่องเที่ยวจีนจะกลับมาช้ากว่า แต่ตลาดอินเดียและรัสเซียเติบโตโดดเด่นในปี 2568 การลงทุนในธุรกิจโรงแรมยังอยู่ในระดับสูงที่ 26,400 ล้านบาท เกือบสองเท่าของค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 10 ปีระหว่างปี 2559–2568 โดยกว่า 75% ของมูลค่าธุรกรรมกระจุกตัวในกรุงเทพฯ ธุรกรรมส่วนใหญ่เป็นการลงทุนเพื่อสร้างมูลค่าเพิ่ม (Value-add) ซึ่งผู้ซื้อรายใหม่มีแผนปรับตำแหน่งทางการตลาดของสินทรัพย์ ทั้งนี้ คาดว่ามูลค่าการลงทุนในปี 2569 จะเข้าสู่ระดับปกติที่ราว 13,000 ล้านบาท สะท้อนภาวะการทำธุรกรรมที่มีการพิจารณาอย่างรอบคอบมากขึ้น

การขยายตัวของดาต้าเซ็นเตอร์และภาคอุตสาหกรรม

ปัจจัยขับเคลื่อนอุปสงค์เชิงโครงสร้างกำลังกำหนดทิศทางของโอกาสในกลุ่มอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ โดยดาต้าเซ็นเตอร์และอุตสาหกรรมมูลค่าสูงกลายเป็นแหล่งอุปสงค์สำคัญควบคู่กับอีคอมเมิร์ซ โดยในปี 2568 การลงทุนในอุตสาหกรรมดิจิทัลที่ได้รับการส่งเสริมจาก BOI มีมูลค่ากว่า 746,000 ล้านบาท ตอกย้ำบทบาทของไทยในฐานะหนึ่งในศูนย์กลางดาต้าเซ็นเตอร์ระดับภูมิภาคในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ธุรกิจดาต้าเซ็นเตอร์คาดว่าจะเติบโต 40–60% ในช่วงสามปีข้างหน้า โดยมีแผนเพิ่มกำลังการผลิต 360 เมกะวัตต์ในปี 2569 และ 2570 เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ครองสัดส่วน 54.8% ของอุปทานในปัจจุบันทั้งหมด ขณะที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลทำหน้าที่เป็นศูนย์กลางการเชื่อมต่อที่สำคัญจากการขยายตัวของผู้ให้บริการโคโลเคชัน (Colocation) รายใหม่ อย่างไรก็ดี จากประสบการณ์การให้คำปรึกษาแก่ผู้ให้บริการดาต้าเซ็นเตอร์ระดับโลก เจแอลแอล พบว่า การขยายตัวดังกล่าวมาพร้อมข้อจำกัดด้านการจัดหาที่ดินและการคัดเลือกทำเล โดยที่ดินในทำเลศักยภาพ ซึ่งมีระบบไฟฟ้า โครงสร้างพื้นฐานไฟเบอร์ และระบบระบายความร้อนที่เพียงพอเริ่มหายาก ผู้พัฒนาจึงต้องดำเนินกระบวนการตรวจสอบและประเมินทรัพย์สิน(due diligence) อย่างเข้มข้น ทั้งด้านความมั่นคงของระบบไฟฟ้า การปฏิบัติตามข้อกำหนดสิ่งแวดล้อม และศักยภาพการขยายสาธารณูปโภคระยะยาว ก่อนตัดสินใจลงทุนขนาดใหญ่

การเติบโตอย่างต่อเนื่องของภาคอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์

ภาคการผลิตของไทยในปี 2568 เติบโตแข็งแกร่ง จากการส่งออกที่ขยายตัวและเงินลงทุนจากต่างประเทศ (FDI) ที่ไหลเข้าอย่างมีนัยสำคัญ สนับสนุนบทบาทไทยในฐานะจุดหมายปลายทางสำคัญของยุทธศาสตร์ China+1 พื้นที่นิคมอุตสาหกรรมมีอัตราดูดซับสุทธิกว่า 24,000 ไร่ ในช่วงปี 2564 ถึงครึ่งแรกปี 2568 ส่งผลให้อัตราว่างทั่วประเทศลดลงเหลือ 14.6% การเติบโตดังกล่าวขับเคลื่อนหลักโดยผู้ผลิตจีนในอุตสาหกรรมยานยนต์ ผลิตภัณฑ์โลหะ และเครื่องใช้ไฟฟ้า ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของการปรับสมดุลห่วงโซ่อุปทาน เจแอลแอล คาดว่าดีมานด์ในพื้นที่ EEC และกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออกจะยังคงแข็งแกร่งต่อเนื่องในปี 2569

ตลาดทุนและกลยุทธ์ที่ดินที่คัดเลือกมากขึ้น

ในตลาดทุน การลงทุนในที่ดินยังดำเนินต่อเนื่องแต่มีการคัดเลือกมากขึ้น กลุ่มนักลงทุนรายบุคคลที่มีความมั่งคั่งสูง (HNWIs) มีบทบาทมากขึ้นในการซื้อที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ พร้อมให้ความสำคัญกับความคุ้มค่าและวินัยในการลงทุนมากขึ้น นักลงทุนต่างชาติยังคงสำรวจและคัดเลือกสินทรัพย์อย่างระมัดระวัง โดยเฉพาะสินทรัพย์ที่สอดคล้องกับเมกะเทรนด์ของไทย เช่น ดาต้าเซ็นเตอร์ อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ และโรงแรม โดยโครงสร้างการถือครองของต่างชาติที่เชื่อมโยงกับการส่งเสริมของ BOI เป็นปัจจัยสำคัญ ผู้พัฒนาโครงการมีความระมัดระวังมากขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงก่อนโควิด ขนาดที่ดินที่เข้าซื้อมีแนวโน้มเล็กลง จากเดิมโครงการคอนโดมิเนียมมักมองหาที่ดินขนาด 3–6 ไร่ ปัจจุบันตลาดให้ความสนใจขนาดไม่เกิน 3 ไร่ โครงสร้างสัญญาเช่าระยะยาว (leasehold) ได้รับความนิยมมากขึ้น สะท้อนความต้องการลดเงินลงทุนเริ่มต้น และเปิดโอกาสพัฒนาในทำเลที่การถือครองกรรมสิทธิ์ (freehold) อาจไม่คุ้มค่าทางการเงิน แนวโน้มดังกล่าวเห็นได้จากดีลเช่าระยะยาวที่ดินขนาดใหญ่ในย่านอโศก–พร้อมพงษ์ในปี 2568

ดีมานด์แฝงสำหรับสำนักงานสมัยใหม่หนุนความต้องการย้ายทำเลของบริษัทข้ามชาติ

ตลาดสำนักงานกำลังเผชิญการย้ายสู่พื้นที่คุณภาพสูง (flight-to-quality) ในรูปแบบที่ชัดเจนขึ้น โดยคาดว่าจะมีอุปทานใหม่ประมาณ 528,000 ตารางเมตรจาก 12 โครงการในปี 2569 พื้นที่สำนักงานในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (Central Business Area: CBA) ในปี 2568 มีการดูดซับสุทธิประมาณ 88,200 ตารางเมตร สูงกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปี และคาดว่าจะยังดูดซับต่อเนื่องในปี 2569 ท่ามกลางอุปทานใหม่ใน CBA ที่ชะลอตัวลง ขณะเดียวกัน การเติบโตของอุปทานและอุปสงค์กำลังเคลื่อนไปยังศูนย์กลางทางตอนเหนือและตะวันออกของกรุงเทพฯ ซึ่งจะมีพื้นที่ใหม่กว่า 230,000 ตารางเมตรจาก 7 โครงการแล้วเสร็จในปี 2569 หลังจากมีสำนักงานเกรดเอหลายโครงการเข้าสู่ตลาดในปี 2568 โดยเจแอลแอล คาดว่าจะเกิดความต้องการย้ายทำเลอย่างที่เคยเกิดขึ้นในพื้นที่ CBA

ปัจจัยด้าน ESG มีบทบาทต่อการตัดสินใจเช่ามากขึ้น จากรายงานวิจัยของเจแอลแอล พบว่า 53 บริษัทใน 100 อันดับแรกที่มีพันธสัญญา ESG ยังตั้งอยู่ในอาคารที่ไม่ได้รับรองตามมาตรฐานอาคารเขียว ประมาณการเป็นความต้องการย้ายทำเลในอนาคตประมาณ 420,000 ตารางเมตร ขณะเดียวกัน พื้นที่ทำงานแบบยืดหยุ่น (flexible workspace) กลับมาได้รับความนิยมในกรุงเทพ ฯ อีกครั้ง เนื่องจากผู้เช่าต้องการลดการลงทุนท่ามกลางความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ บริษัทข้ามชาติหลายแห่งหันมาใช้ทางเลือกที่ยืดหยุ่นมากขึ้น เนื่องด้วยข้อกำหนดเรื่องจำนวนพนักงาน นำโดยกลุ่มค้าส่งและค้าปลีก ตามด้วยกลุ่มเทคโนโลยี เจแอลแอลระบุว่า แนวโน้มดังกล่าวเกิดจากการขยายตัวของธุรกิจของผู้ประกอบการควบคู่กับการปรับกลยุทธ์ของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ที่มุ่งเน้นการให้บริการที่ตอบโจทย์ตลาด ส่งผลให้พื้นที่ทำงานแบบยืดหยุ่นได้มีส่วนสำคัญในการออกแบบและพัฒนาอาคารสำนักงานทั้งโครงการใหม่และการปรับปรุงอาคารเดิม

พื้นที่ค้าปลีกเชิงประสบการณ์ และการขยายตัวของแบรนด์ใหม่

ธุรกิจค้าปลีกมีผลการดำเนินงานที่แตกต่างกันตามประเภทสินทรัพย์และตำแหน่งทางการตลาด ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล กลยุทธ์การปรับตำแหน่งทางการตลาดใหม่และค้าปลีกเชิงประสบการณ์ได้รับความนิยมมากขึ้น ผู้ประกอบการไฮเปอร์มาร์เก็ตเปิดรูปแบบไลฟ์สไตล์ใหม่ ขณะที่ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ในย่าน CBA เดินหน้าปรับโฉมครั้งใหญ่ ผ่านการกำหนดแนวคิดที่ชัดเจนและความร่วมมือกับแบรนด์ต่างประเทศ การเข้าสู่ตลาดของร้านค้าและแบรนด์ต่างชาติยังอยู่ในระดับสูง โดยมีการเพิ่มสาขาใหม่มากกว่า 890 แห่งในปี 2567–2568 จากการสำรวจของเจแอลแอล แบรนด์แฟชั่นคิดเป็น 43.3% รองลงมาคืออาหารและเครื่องดื่ม 32.8% และสินค้าในครัวเรือน 16.4% แนวโน้มดังกล่าวคาดว่าจะยังคงมีอย่างต่อเนื่องในปี 2569 โดยเฉพาะอย่างยิ่งแบรนด์จากจีนแผ่นดินใหญ่ที่มุ่งกระจายความเสี่ยงในภูมิภาค

“ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไม่ได้เคลื่อนไปในทิศทางเดียวกันทุกธุรกิจ” นายกฤช ปิ่มหทัยวุฒิ กรรมการผู้จัดการประจำประเทศไทย และหัวหน้าหน่วยธุรกิจบริการด้านการลงทุน เจแอลแอล ประเทศไทย กล่าว “สิ่งที่เราเห็นคือวัฏจักรที่มีการคัดเลือกมากขึ้น โดยอุปสงค์และเงินทุนกำลังกระจุกตัวในกลุ่มที่มีปัจจัยหนุนเชิงโครงสร้าง ไม่ว่าจะเป็นกิจกรรมการลงทุนที่ขับเคลื่อนโดยดาต้าเซ็นเตอร์ สินทรัพย์ในกลุ่มอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ ข้อเสนอที่แตกต่างในธุรกิจโรงแรม และการย้ายสู่พื้นที่คุณภาพสูงที่เฉพาะเจาะจงมากขึ้นในตลาดสำนักงาน ภายใต้สภาพแวดล้อมปัจจุบัน ความสามารถในการกำหนดกลยุทธ์ให้สอดรับกับบริบทของแต่ละธุรกิจและแต่ละทำเลจะเป็นปัจจัยสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน”

“ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในประเทศไทยกำลังก้าวเข้าสู่ช่วงที่คุณภาพและความสามารถในการปรับตัวเพื่อรองรับอนาคตกำลังกลายเป็นตัวชี้ขาดในการกำหนดข้อได้เปรียบในการแข่งขัน ข้อมูลของเราชี้ให้เห็นถึงช่องว่างของผลการดำเนินงานที่กว้างขึ้นระหว่างสินทรัพย์ที่ปรับกลยุทธ์เพื่อรองรับการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างระยะยาวกับสินทรัพย์ที่ไล่ตามโอกาสตามวัฏจักรของตลาด” นายอนาวิล เจียมประเสริฐ หัวหน้าแผนกบริการงานวิจัยและให้คำปรึกษา เจแอลแอล ประเทศไทย กล่าว “ความต้องการกำลังกระจุกตัวอยู่ในธุรกิจที่ได้รับปัจจัยบวกจากโครงสร้างพื้นฐานและอุตสาหกรรมประเภทดิจิทัล ความยั่งยืน และการตอบรับประสบการณ์ของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว นักลงทุนกำลังตอบสนองด้วยความสร้างสรรค์และมีวินัยมากขึ้นในการจัดสรรเงินทุน โดยมุ่งเน้นไปที่ประเภทสินทรัพย์เฉพาะและทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโตสูง ซึ่งสามารถรักษาอัตราการเช่าและรายได้ให้ยั่งยืนท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจที่ยืดเยื้อและสภาพตลาดที่มีการแข่งขันสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง”

โดยภาพรวม เจแอลแอล ประเทศไทยคาดว่าปี 2569 จะเป็นปีแห่งการเติบโตแบบมุ่งเป้า มากกว่าการฟื้นตัวในวงกว้างทั้งตลาด โดยผู้เล่นในตลาดจะให้ความสำคัญกับสินทรัพย์และโครงสร้างการลงทุนที่สอดคล้องกับแนวโน้มอุปสงค์ระยะยาวและความเป็นจริงด้านการดำเนินงานมากขึ้น