อาคารสนง.เช่ากทม.ยังเป็นดาวรุ่ง

ค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่องปีที่ 8

นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ เจแอลแอล เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯว่า ยังคงเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ดาวรุ่ง โดยค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่องติดต่อกันมาเป็นปีที่ 8 โดยเฉพาะอาคารสำนักงานเกรดเอในย่านศูนย์กลางธุรกิจ หรือ CBD ตั้งแต่ปี 2555 เป็นต้นมา มีค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้นเกือบ 70% หรือเฉลี่ยปีละกว่า 8%  โดยปัจจุบันมีค่าเช่าเฉลี่ยที่ประมาณ 950 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นค่าเช่าเฉลี่ยทั้งสำหรับอาคารใหม่และอาคารเก่า ทั้งนี้ ในความเป็นจริง อาคารเกรดเอที่สร้างเสร็จใหม่ๆ ใน CBD ส่วนใหญ่มีค่าเช่าทะลุ 1,000 บาทต่อตารางเมตรไปหมดแล้ว ส่วนในอีก 12 เดือนข้างหน้าเชื่อว่า ค่าเช่าจะปรับเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 5-7% ค่าเช่าที่ปรับตัวสูงขึ้นมาก เป็นผลมาจากการที่มีซัพพลายใหม่เข้ามาในตลาดค่อนข้างน้อยในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ในขณะที่ความต้องการใช้พื้นที่มีอยู่สูง โดยจะเห็นได้จากการที่อาคารสำนักงานเกรดเอที่มีอยู่ใน CBD ปัจจุบัน มีพื้นที่ว่างเหลือเช่าเฉลี่ยเพียง 5.7%

ดังนั้น บริษัทที่ต้องการขยายพื้นที่ในอาคารเกรดเอ จึงต้องจองพื้นที่ล่วงหน้าในโครงการที่กำลังจะสร้างเสร็จสถานการณ์นี้ มีแนวโน้มจะดำเนินต่อไปอย่างน้อยจนถึงปี 2564 ซึ่งเริ่มจะมีอาคารสำนักงานใหม่ทยอยสร้างเสร็จมากขึ้นระหว่างปี 2564-2567 ทั่วกรุงเทพฯ จะมีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จเพิ่มรวม 1.3 ล้านตารางเมตร (เฉลี่ยประมาณ 340,000 ตารางเมตรต่อปี) ในจำนวนนี้เป็นอาคารสำนักงานเกรดเอ 1.1 ล้านตารางเมตร (เฉลี่ยประมาณ 279,000 ตารางเมตรต่อปี) แต่หากพิจารณาเฉพาะย่าน CBD ในช่วงเดียวกัน จะมีอาคารสำนักงานเกรดเอสร้างเสร็จเพิ่ม 728,000 ตารางเมตร (เฉลี่ยราว 182,000 ตารางเมตรต่อปี)นับได้ว่า การที่ Spring Tower จะสร้างเสร็จในปีนี้ เป็นจังหวะที่เหมาะ เพราะเป็นช่วงที่ตลาดอาคารสำนักงานมีซัพพลายไม่เพียงพอกับความต้องการของผู้เช่า ดังนั้น เชื่อว่า จะสามารถมีผู้เช่าเต็มอาคารได้อย่างรวดเร็ว

นอกจากนี้ โดยทั่วไป บริษัทที่เข้ามาเช่าพื้นที่ จะต้องเซ็นสัญญาเช่าขั้นต่ำ 3 ปี และส่วนใหญ่มักจะต่อสัญญาเช่าต่อไปอีกอย่างน้อย 2 รอบ (6 ปี) เพื่อให้คุ้มกับการเงินที่ลงทุนไปกับการออกแบบตกแต่งออฟฟิศใหม่ ดังนั้น เชื่อว่า อาคารสำนักงานเกรดเอที่จะสร้างเสร็จใหม่ในช่วง 1-2 ปีนี้ รวมทั้ง Spring Tower จะไม่ได้รับผลกระทบใดๆ อย่างน้อยไปอีก 9 ปี

แต่แม้โดยภาพรวม จะมีซัพพลายที่จะเพิ่มเข้ามามากในช่วง 3-4 ปีข้างหน้า เชื่อว่า จะไม่ส่งผลกระทบต่อตลาดอาคารสำนักงานเกรดเอใน CBD รุนแรงมากนัก เพราะเป็นทำเลที่มีซัพพลายขาดแคลนในขณะนี้ และมีความต้องการสูงจากผู้เช่าต่อเนื่อง อาคารที่จะได้รับผลกระทบมากกว่า คาดว่าจะเป็นอาคารที่ด้อยกว่าในเรื่องของคุณภาพและตั้งอยู่ในทำเลที่ไม่มีความสะดวก เพราะผู้เช่าจะมีทางเลือกมากขึ้นในการย้ายไปยังอาคารใหม่ที่มีคุณภาพดีกว่า ต่างจากปัจจุบันที่แม้จะต้องการย้ายไปอาคารสำนักงานเกรดเอก็ไม่สามารถทำได้ เพราะอาคารมีพื้นที่เช่าไม่เพียงพอรองรับ