ธุรกิจอสังหาฯ เตรียมรับข่าวดี ‘แบงก์ชาติ’ พิจารณาขยาย LTV ต่ออีก

ปีม้าทองตลาดอสังหาฯ เริ่มเห็นแสงสว่างแล้ว หลัง ‘แบงก์ชาติ’ เตรียมพิจารณาขยายผ่อนคลายมาตรการ “LTV” ออกไป หลังจะสิ้นสุดมิ.ย.69  ยันตลาดอสังหาฯมีปัญหาเชิงโครงสร้าง การกำหนด LTV ไม่ใช่ลงโทษผู้ซื้อบ้าน ไม่ได้มีเป้าหมายชะลอธุรกิจ แต่เป็นการปรับโครงสร้างตลาด ให้เติบโตบนฐานที่ยั่งยืน ชี้ สต๊อกมากในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ผู้ซื้อต่างชาติชะลอตัวลง คนรุ่นใหม่เปลี่ยนพฤติกรรม หันเช่าแทนการซื้อ ห่วงอสังหาฯที่ตกรุ่น ทำให้ขายยากขึ้น ขณะที่ มองเศรษฐกิจในประเทศอยู่ในช่วง “ฟื้นช้า เปราะบาง และต้องบริหารความเสี่ยงสูง” คาดจีดีพี ปีนี้จะอยู่ที่ราว 1.5–1.8% ต่ำกว่าศักยภาพที่ควรอยู่ในระดับ 3–4% ต่อปี

ประเด็นที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาตรการควบคุมสินเชื่อภาคธุรกิจอสังหาฯ หรือ Loan to Value ( หรือ LTV อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน) เพื่อควบคุมการเก็งกำไร (สกัดเรื่องเงินถอนที่สูง) และลดความเสี่ยงหนี้เสีย โดยพิจารณาจากราคาบ้านและสัญญาการกู้ (หลังที่ 1, 2 หรือ 3) เพื่อให้ผู้กู้วางเงินดาวน์ในระดับที่เหมาะสม ตัวอย่างเช่น โดยหลักแล้ว ถ้าซื้อบ้านหลังแรก ต่ำกว่า 10 ล้านบาท LTV ที่ได้เต็ม 100% หรือ บางธนาคารปล่อยที่ 110% เพื่อเติมเต็มในวงเงินสินเชื่อเพื่อซื้อเฟอร์นิเจอร์ แต่เมื่อเกินวงเงินดังกล่าว ผู้กู้ต้องเตรียมพร้อมในเรื่องของวงเงินสำรองตนเอง หากธนาคารพิจารณาสินเชื่อต่ำกว่าหรือไม่เต็มวงเงินที่ขอไป ทั้งบ้านหลังแรกที่เกินมูลค่า 10 ล้านบาท และบ้านหลังที่ 2 และ 3 เป็นต้น

 ดังนั้น เมื่อสถานการณ์เปลี่ยน ‘เก็งกำไร’ ลดน้อยลง อันเป็นผลมาจากสภาพเศรษฐกิจที่เติบโตลดต่ำลง มาตรการของรัฐบาลบางประเทศ เช่น จีน ที่ควบคุมการนำเงินออกนอกประเทศ ส่งผลให้ภาคธุรกิจอสังหาฯ ต้องปรับตัว โฟกัสดีมานด์จริง นักลงทุนที่มองหาโอกาสการลงทุน ประกอบกับ กระแสเรียกร้องของภาคธุรกิจอสังหาฯ และ สถานการณ์ที่เหมาะสม ทางธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ได้ดำเนินนโยบายผ่อนคลายมาตรการ LTV สำหรับสัญญาที่ทำระหว่างวันที่ 1 พฤษภาคม 2568 และสิ้นสุดมาตรการในวันที่ 30 มิถุนายน 2569

โดยผลดีการผ่อนคลาย LTV ที่ผ่านมา มีส่วนช่วยพยุงไม่ให้ตลาดหดตัวรุนแรง โดยเห็นได้จาก ทาง REIC ประเมินตลอดทั้งปี 2568 คาดการณ์ยอดโอนกรรมสิทธิ์อยู่ที่ 353,389 หน่วย เติบโต 1.6% และ มูลค่าการโอนฯประมาณ 994,545 ล้านบาท เติบโต 1.4%  

นายวิทัย รัตนากร ผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย มองว่า ปัญหาเชิงโครงสร้างของตลาดที่อยู่อาศัยไทย คือ การเติบโตที่เคยพึ่งพาการเก็งกำไรและเครดิตเป็นหลัก มากกว่าความต้องการอยู่อาศัยจริง

“เกณฑ์ LTV ไม่ใช่มาตรการลงโทษผู้ซื้อบ้าน ไม่ได้มีเป้าหมายชะลอธุรกิจ แต่เป็นการปรับโครงสร้างตลาด ให้เติบโตบนฐานที่ยั่งยืน ลดความเสี่ยงจากการเก็งกำไรและการก่อหนี้เกินตัว ไม่สร้างฟองสบู่ ไม่ทิ้งภาระหนี้ไว้ในระบบ ทั้งนี้หากภาคอสังหาฯ ปรับตัวไปสู่การพัฒนาโครงการที่สอดคล้องกับกำลังซื้อจริง และโครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนไป ตลาดจะมีเสถียรภาพมากกว่าในระยะยาว”

ประเด็นสำคัญ คือ ธปท.จะมีการผ่อนคลายมาตรการ LTV หรือไม่ ผู้ว่าฯธปท. กล่าวว่า “ธปท. เปิดรับการทบทวนนโยบาย หากข้อมูลสะท้อนว่า ความเสี่ยงในระบบลดลง แต่การตัดสินใจต้องตั้งอยู่บนหลักความรอบคอบ หากสถานการณ์เปลี่ยน ก็พร้อมปรับให้เหมาะสม โดยยึดหลัก ไม่สร้างความเสี่ยงใหม่ และไม่ซ้ำเติมปัญหาเดิม หรือปัญหาหนี้เสียในอนาคต สุดท้ายแล้ว เราย้ำ กำลังอยู่ระหว่างการพิจารณา และมีแนวโน้มที่จะสามารถ ดูแล ผ่อนคลายขยายมาตรการ LTV ต่อไปได้ ”

สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาฯไทย ในมุมมองของผู้ว่าฯธปท. มองว่า กำลังเจอเรื่อง “วิกฤตเชิงโครงสร้าง” จากภาวะอุปทานส่วนเกิน(ซัพพลาย) โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท แม้สต๊อกจะปรับลดลง ก็ยังต้องติดตาม บนภาวะที่กำลังซื้อฟื้นตัวช้า ประกอบกับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป คือ คนรุ่นใหม่จำนวนมาก เลือกการเช่าที่อยู่อาศัยแทนซื้อ แม้ภาระค่าใช้จ่ายรายเดือนจะใกล้เคียงกับการผ่อน เนื่องจากคนรุ่นใหม่มองเห็นความคุ้มค่าและโอกาสที่จะปรับเปลี่ยนที่อยู่อาศัยได้มากกว่า(ได้ประสบการณ์เรื่องการอยู่อาศัยในแต่ละทำเล)  ต่างจากคนรุ่นที่ผ่านมา ให้ความสำคัญกับการมีบ้านเป็นของตนเอง (อยู่ในโลเคชั่นเดิมๆ เกือบทั้งชีวิต) ส่งผลให้ดีมานด์ซื้อที่อยู่อาศัยหายไปจำนวนมาก ในกลุ่มของผู้ซื้อต่างชาติ เป็นตลาดกำลังซื้อที่หายไปเช่นกัน ที่ผ่านมา ลูกค้าชาวจีน ที่เป็นตลาดหลักในกลุ่มสินค้าคอนโดมิเนียม ก็ชะลอตัวลงเช่นกัน

อย่างไรก็ตาม ปัญหาอสังหาริมทรัพย์ที่ล่าสมัย หรือ (Property Obsolescence) กลายเป็นอีกแรงกดดันสำคัญ โดยที่อยู่อาศัยจำนวนมาก หากมีอายุมากกว่า 5 - 7 ปี จะเริ่มถูกมองว่าเสื่อมค่าเนื่องจากความล้าสมัย ทั้งด้านการออกแบบ ฟังก์ชัน และสภาพอาคาร ทำให้การซื้อขายต่อในตลาดมือสองทำได้ยากขึ้น ผู้บริโภคมองและตัดสินใจเลือกโครงการใหม่ดีกว่า ส่งผลให้สต็อกเดิมระบายออกได้ช้า

“ตลาดที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทลงมา ที่เป็นฐานใหญ่ของตลาด กลับกลายเป็นกลุ่มที่เปราะบางที่สุด จากภาวะสินค้าล้นตลาดระดับหลักแสนยูนิต แม้จะเริ่มลดลงบ้าง แต่ยังไม่เพียงพอจะสร้างสมดุลใหม่ได้ ประกอบกับเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวไม่ทั่วถึง ทำให้ความต้องการซื้อหดตัวต่อเนื่อง ดังนั้น การจะมาบอกว่า ธปท.ออกมาตรการออกมาแล้ว จะสามารถแก้ไขได้นั้น ตรงนี้ อยากให้มองว่า เป็นปัญหาเชิงโครงสร้าง ที่ต้องอาศัยความร่วมมือจากทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ สถาบันการเงิน และผู้ประกอบการอสังหาฯ โดยต้องยอมรับความจริงของตลาดที่เปลี่ยนไป และปรับนโยบายให้สอดคล้องกับพฤติกรรมผู้บริโภค ดังนั้น ที่สรุปให้เห็นปัญหาดังกล่าว สุดท้ายต้องไปแก้ไขที่โครงสร้าง มากกว่าใช้พลังไปกับความขัดแย้งทางการเมือง ทั้งนี้การประคองภาคอสังหาฯให้ปรับตัวได้อย่างค่อยเป็นค่อยไป จะเป็นส่วนสำคัญในการรักษาเสถียรภาพเศรษฐกิจไทยในระยะยาว และป้องกันไม่ให้ปัญหาลุกลามไปสู่ระบบการเงินโดยรวม”

นายวิทัย กล่าวถึงภาพเศรษฐกิจไทยปัจจุบันว่า ขณะนี้เศรษฐกิจในประเทศอยู่ในช่วง “ฟื้นช้า เปราะบาง และต้องบริหารความเสี่ยงสูง” โดยโจทย์สำคัญไม่ใช่เพียงการประคองเศรษฐกิจระยะสั้น แต่คือการวางรากฐานระยะยาวเพื่อหลุดพ้นจากกับดักการเติบโตต่ำ “เศรษฐกิจไทยไม่ได้ทรุดตัว แต่ยังไม่แข็งแรงพอ การฟื้นตัวมีแต่ไม่ทั่วถึง และยังมีปัญหาเชิงโครงสร้างที่ต้องเร่งแก้ ดังนั้นการเติบโตจะต่ำต่อเนื่อง”

‘ธปท.ประเมินว่า การขยายตัวของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (จีดีพี) ปีนี้จะอยู่ที่ราว 1.5–1.8% ต่ำกว่าศักยภาพที่ควรอยู่ในระดับ 3–4% ต่อปี แม้ภาคการท่องเที่ยวจะยังเป็นแรงขับเคลื่อนหลัก แต่การเติบโตที่พึ่งพาภาคบริการเป็นหลัก ขณะที่ภาคการผลิตและการลงทุนใหม่ยังไม่ฟื้นเต็มที่ ทำให้โครงสร้างเศรษฐกิจไม่สมดุล และเปราะบางต่อปัจจัยภายนอก’นายวิทัย กล่าว

นายวิทัย กล่าวต่อว่า การเติบโตต่ำอย่างต่อเนื่องของไทย ไม่ใช่ปัญหาวัฏจักรเศรษฐกิจระยะสั้น แต่สะท้อนข้อจำกัดเชิงโครงสร้าง ทั้งด้านผลิตภาพแรงงาน การลงทุนภาคเอกชนที่ชะลอตัว และความสามารถในการแข่งขันที่ลดลงเมื่อเทียบกับประเทศเพื่อนบ้าน หากเป็นเพียงวัฏจักร เศรษฐกิจย่อมฟื้นกลับได้เอง แต่ของไทยเป็นปัญหาเชิงโครงสร้าง ซึ่งต้องใช้เวลาและความต่อเนื่องในการแก้ไข

สำหรับหนึ่งในตัวแปรสำคัญที่ฉุดรั้งเศรษฐกิจ คือระดับหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่สูงกว่า 90% ของจีดีพี แม้เริ่มชะลอลง แต่ยังสูงเมื่อเทียบกับหลายประเทศในภูมิภาค โดยปัญหาไม่ได้อยู่ที่ปริมาณเพียงอย่างเดียว แต่อยู่ที่โครงสร้างหนี้ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นหนี้เพื่อการอุปโภคบริโภค ไม่ได้สร้างรายได้ในอนาคต ส่งผลให้กำลังซื้อฟื้นตัวช้า และครัวเรือนเปราะบางต่อความผันผวนทางเศรษฐกิจ

ด้านเสถียรภาพระบบการเงิน นายวิทัยยืนยันว่า สถาบันการเงินไทยยังมีความแข็งแกร่ง แต่ยอมรับว่าหนี้ครัวเรือนระดับสูงยังเป็นความเสี่ยงเชิงระบบ หากเศรษฐกิจชะลอตัวมากกว่าคาด การแก้ปัญหาหนี้จึงต้องทำอย่างรอบคอบ ปรับโครงสร้างตามศักยภาพรายได้ ไม่ใช้มาตรการเหมารวม

สำหรับภาคเอสเอ็มอี ซึ่งเป็นฐานเศรษฐกิจสำคัญ นายวิทัยกล่าวว่า การฟื้นตัวหลังโควิดยังไม่เท่ากัน เอสเอ็มอีจำนวนมากเผชิญต้นทุนที่สูงขึ้น ทั้งต้นทุนทางการเงิน ค่าแรง และพลังงาน ขณะที่รายได้ยังไม่ฟื้นเต็มที่ โดยเฉพาะรายที่พึ่งพากำลังซื้อในประเทศ ปัญหาหนี้เอสเอ็มอีจึงเป็นเรื่อง “คุณภาพมากกว่าปริมาณ” การอัดสินเชื่อเพิ่มโดยไม่ดูศักยภาพธุรกิจ อาจสร้างปัญหาระยะยาว