ขายฝากที่ดิน ทางเลือกเปลี่ยนโฉนดเป็นเงินทุน พร้อมสิทธิไถ่คืน

การขายฝากที่ดินเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่หลายคนนึกถึงเมื่อต้องการเงินก้อนฉุกเฉิน เพราะการขายฝากที่ดินยังมีโอกาสไถ่ถอนที่ดินกลับคืนได้ภายในเวลาที่ตกลงกันไว้ ทำให้ยังสามารถมีที่ดินอยู่ได้

บทความนี้จะพาไปทำความเข้าใจเรื่องการขายฝากที่ดินกันให้มากขึ้นว่าคืออะไร มีข้อควรรู้อะไรบ้างที่ควรทราบก่อนทำสัญญาฝากขาย เพื่อช่วยลดความเสี่ยงจากสัญญาที่ไม่เป็นธรรม ค่าใช้จ่ายแอบแฝง หรือภาระดอกเบี้ยที่เกินแผน โดยเฉพาะกรณีขายฝากที่ดินเปล่า ที่ต้องดูทั้งมูลค่าทรัพย์ ทำเล เอกสารสิทธิ และเงื่อนไขการไถ่ถอน

การขายฝากที่ดินคืออะไร?

การขายฝากที่ดิน คือ สัญญาซื้อขายรูปแบบหนึ่งที่กรรมสิทธิ์ในที่ดินโอนไปยังผู้รับซื้อฝาก แต่จะมีข้อตกลงให้ผู้ขายฝากสามารถไถ่ถอนที่ดินคืนได้ภายในระยะเวลาที่ระบุไว้ในสัญญา ตามหลักกฎหมายขายฝากในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491 ระบุว่าขายฝากเป็นสัญญาซื้อขายที่กรรมสิทธิ์ตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์คืนได้

อธิบายให้เห็นภาพง่าย ๆ ก็คือการนำที่ดินไปเปลี่ยนเป็นเงินทุนชั่วคราว โดยมีกำหนดระยะเวลาสำหรับนำเงินมาไถ่คืน ซึ่งถ้าไม่มาไถ่ถอนตามกำหนด กรรมสิทธิ์อาจตกเป็นของผู้รับซื้อฝากอย่างสมบูรณ์ จึงต่างจากการจำนองที่กรรมสิทธิ์ยังอยู่กับเจ้าของเดิมเป็นหลักนั่นเอง

ข้อดีของการขายฝากที่ดินมีอะไรบ้าง?

การขายฝากเหมาะกับกรณีที่ต้องการเงินก้อนด่วนทันใจ และมีทรัพย์สินเป็นที่ดินปลอดภาระ แต่ก็ยังต้องการโอกาสนำที่ดินกลับคืนในอนาคต ซึ่งจุดเด่นของการขายฝากมีดังนี้

• เข้าถึงเงินทุนได้เร็วกว่าเงินกู้บางประเภท เพราะใช้มูลค่าที่ดินเป็นฐานในการพิจารณา
• ใช้ที่ดินเปล่าเป็นทรัพย์ได้ เหมาะกับกรณีขายฝากที่ดินเปล่า หรือที่ดินที่ยังไม่ได้ใช้ประโยชน์
• มีสิทธิไถ่ถอนคืนตามสัญญา หากชำระสินไถ่ภายในกำหนด
• เหมาะกับการแก้ปัญหาสภาพคล่องระยะสั้น เช่น หมุนเงินธุรกิจ ปิดภาระเร่งด่วน หรือใช้เป็นเงินสำรองฉุกเฉิน
• เงื่อนไขระบุเป็นลายลักษณ์อักษร หากทำถูกต้องผ่านสำนักงานที่ดินและมีหนังสือสัญญาขายฝากที่ดินครบถ้วน

ขั้นตอนการขายฝากที่ดิน

การขายฝากที่ดินควรเริ่มจากการประเมินความพร้อมของทรัพย์และความสามารถในการไถ่ถอน ไม่ใช่ดูแค่วงเงินที่ได้รับ ซึ่งขั้นตอนการฝากที่ดินโดยเบื้องต้นมีดังนี้

1. ตรวจสอบเอกสารสิทธิที่ดิน เตรียมโฉนดตัวจริง บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน เอกสารคู่สมรส หรือเอกสารเกี่ยวข้องอื่น ๆ ให้ครบถ้วน
2. ประเมินราคาที่ดินและวงเงินขายฝาก วงเงินขึ้นอยู่กับราคาประเมิน ทำเล สภาพที่ดิน ทางเข้าออก และความต้องการของตลาด
3. ตกลงเงื่อนไขกับผู้รับขายฝากที่ดิน ต้องระบุราคาขายฝาก สินไถ่ ระยะเวลา ดอกเบี้ย ขายฝาก วันครบกำหนด และภาระค่าใช้จ่ายให้ชัดเจน
4. จัดทำสัญญาขายฝากที่ดิน การขายฝากอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ หากไม่ทำตามแบบที่กฎหมายกำหนดอาจเกิดปัญหาความสมบูรณ์ของนิติกรรม
5. จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน คู่สัญญาตรวจสอบรายละเอียดต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ชำระค่าธรรมเนียมขายฝากที่ดินและภาษีที่เกี่ยวข้อง จากนั้นจึงรับเงินตามข้อตกลง
6. ไถ่ถอนภายในกำหนดเวลา กรณีอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายกำหนดกรอบการใช้สิทธิไถ่ไว้ไม่เกิน 10 ปีนับแต่เวลาซื้อขาย

รายละเอียดที่ควรมีในสัญญาขายฝากที่ดินมีอะไรบ้าง?

สัญญาขายฝากที่ดินเป็นเอกสารสำคัญที่ช่วยกำหนดสิทธิ หน้าที่ และความรับผิดชอบของคู่สัญญา ซึ่งรายละเอียดที่ควรมีในสัญญาขายฝากที่ดิน ได้แก่

• ชื่อ ที่อยู่ และข้อมูลระบุตัวตนของผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝาก
• รายละเอียดโฉนด เลขที่ดิน หน้าสำรวจ ตำบล อำเภอ จังหวัด และขนาดพื้นที่
• ราคาขายฝากที่ได้รับจริง
• จำนวนสินไถ่หรือยอดที่ต้องชำระเมื่อไถ่คืน
• ระยะเวลาการขายฝาก วันเริ่มต้น และวันครบกำหนดไถ่ถอน
• เงื่อนไขเรื่องดอกเบี้ยขายฝากที่ดิน หรือผลประโยชน์ตอบแทน
• ผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียมขายฝากที่ดิน ภาษี และค่าใช้จ่าย ณ สำนักงานที่ดิน
• เงื่อนไขการขยายระยะเวลาไถ่ถอน
• ข้อตกลงเรื่องการใช้ประโยชน์ในที่ดินระหว่างสัญญา
• ลายมือชื่อคู่สัญญาและการจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน

ข้อควรรู้ก่อนเลือกทำสัญญาขายฝากที่ดิน

ก่อนตัดสินใจขายฝาก ควรมองว่าเป็นทางเลือกในการบริหารสภาพคล่องที่มีความเสี่ยง หากไม่สามารถไถ่ถอนหรือชำระตามเงื่อนไขที่กำหนด อาจทำให้สูญเสียสิทธิ์ในที่ดินให้แก่ผู้รับซื้อฝากได้ ซื้อข้อควรรู้ก่อนทำสัญญาขายฝากที่ต้องทำความเข้าใจ มีดังนี้

• ตรวจสอบผู้รับขายฝากที่ดินให้รอบคอบ ควรเลือกแหล่งเงินทุนที่มีตัวตนชัดเจน มีเงื่อนไขโปร่งใส และสามารถอธิบายค่าใช้จ่ายทั้งหมดได้
• คำนวณเงินไถ่คืนตั้งแต่วันแรก ต้องรู้ยอดเงินต้น สินไถ่ ดอกเบี้ยขายฝากที่ดิน และค่าใช้จ่ายรวมก่อนเซ็นสัญญา
• ระวังการหักค่าใช้จ่ายล่วงหน้าเกินจริง เช่น ค่านายหน้า ค่าดำเนินการ หรือค่าบริการที่ไม่อยู่ในข้อตกลง
• อ่านสัญญาทุกข้อก่อนลงนาม โดยเฉพาะกำหนดวันไถ่ถอน เงื่อนไขผิดนัด และสิทธิในการขยายเวลา
• ตรวจสอบค่าธรรมเนียม ขายฝาก และภาษี กรมที่ดินระบุค่าจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมมีทุนทรัพย์เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่ร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ตามหลักเกณฑ์ที่กำหนด
• พิจารณาทางเลือกอื่นควบคู่กัน เช่น สินเชื่อโฉนดที่ดิน จำนอง หรือการปรับโครงสร้างหนี้ หากต้นทุนขายฝากสูงเกินไป

ขายฝากที่ดิน ใช้โฉนดเพิ่มสภาพคล่องกับเพื่อนแท้ เงินด่วน

ขายฝากที่ดินเป็นทางเลือกในการเปลี่ยนทรัพย์สินเป็นเงินทุน อย่างไรก็ตาม ก่อนเริ่มกระบวนการต่าง ๆ ควรศึกษาสัญญา ดอกเบี้ย ค่าธรรมเนียม และเงื่อนไขการไถ่ถอนให้ชัดเจน เพื่อวางแผนชำระคืนได้เหมาะสม และยังช่วยรักษาสิทธิ์ในที่ดินของตนเอง

สำหรับผู้ที่ต้องการใช้โฉนดที่ดินเป็นส่วนหนึ่งในการวางแผนสภาพคล่อง ควรเลือกผู้ให้บริการที่มีความน่าเชื่อถือและดำเนินงานอย่างถูกต้องตามกฎหมาย เพื่อนแท้ เงินด่วน เป็นอีกหนึ่งทางเลือกสำหรับผู้ที่ต้องการปรึกษาเรื่องสินเชื่อที่เกี่ยวข้องกับโฉนดที่ดิน โดยให้บริการรับจำนองโฉนดที่ดินและสินเชื่อเงินกู้ภายใต้การกำกับดูแลของกระทรวงการคลัง พร้อมช่องทางสมัครที่สะดวก ทั้งผ่านเว็บไซต์ แอปพลิเคชัน และสาขา

• เบอร์โทรศัพท์ (Tel): 02-114-8988
• Line Official Account: @pueantae
• Facebook Page: เพื่อนแท้ เงินด่วน
• YouTube: เพื่อนแท้ เงินด่วน
• Website: https://www.puean.co.th/
• Application: เพื่อนแท้ เงินด่วน (รองรับทั้ง iOS และ Android)